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10 Gute Gründe

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Zehn gute Gründe für die Zusammenarbeit mit einem Architekten

  1. Bauen Sie doch, wie Sie wollen
  2. Arbeitsersparnis
  3. Unabhängigkeit von Herstellern, Produkten und Ausführenden
  4. Planungskosten fallen in jedem Fall an
  5. Bauüberwachung neutral und sachbezogen
  6. Einfluss auf ausführende Firmen
  7. Qualität
  8. Architekt als Sachwalter
  9. Preiswürdigkeit der Bauleistungen
  10. Wesentlich geringeres finanzielles Risiko

Die „10 guten Gründe” können Sie PDF-Popuphier als pdf herunterladen.

1. Bauen Sie doch, wie Sie wollen
Eine individuell geplante Immobilie kostet nicht mehr, als ein Gebäude „von der Stange”. Der Bauherren- Schutzbund und der Verband privater Bauherren bestätigen, dass Bauherren mit Architekten meist günstiger bauen als mit Bauträgern oder Generalunternehmern (GU). Einige der vielfältigen Gründe finden Sie in den folgenden Punkten.
Vergleichen Sie bitte nicht nur die Endpreise, denn „Architektenhäuser” werden auf Wunsch der Bauherren oft großzügiger gebaut. Auch sind in beiden Fällen alle Kosten zu berücksichtigen, oft sind die Baunebenkosten in den vollmundigen Werbeaussagen der Bauträger nicht enthalten – und das sind bis zu 20% der Baukosten.
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2. Arbeitsersparnis
Spart das Bauträgermodell dem Bauherrn wirklich Arbeit?
„Schlüsselfertigbau” spart Aufwand oder Arbeit, allerdings nur vordergründig.
Nämlich dann, wenn

  • Sie nicht hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war
    es Ihnen gleichgültig ist, ob Sie für das gleiche Geld nicht vielleicht hätten Besseres bekommen können
  • Sie nicht wissen möchten, ob die Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen
  • Sie all diese Entscheidungen – und noch viel wichtiger die Überwachung der getroffenen Entscheidungen – vertrauensvoll einer Person oder Firma überantworten, die alles andere als unabhängig ist.

Ich als freier Architekt biete Ihnen dagegen an, als Ihr Sachwalter so viel Arbeit und Verantwortung zu übernehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit mir vereinbaren.
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3. Unabhängigkeit
Freie Architekten sind unabhängig von Herstellern, Produkten und Ausführenden. Das ist wichtig, für jede Planungsaufgabe oder Ausführungsdetail eine preiswürdige, sachgerechte und transparente Lösung zu realisieren.
Hierzu stehen die gegensätzlichen Aussagen der Immobilienwirtschaft, die es als Vorteil verkaufen, Planung und Bau „aus einer Hand” zu beziehen. Denn Rahmenverträge sichern  Ihnen weder einen aktuellen Marktpreis, noch die Qualität.
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4. Planungskosten
Gerne wird von Bauträgern und GU angeführt, dass bei Ihnen keine oder geringere Planungskosten anfallen. Wahr ist:

  • bei Bauträgern oder GU entstehen Planungsleistungen, diese sind als Grundleistungen nach §15 HOAI zu bewerten. Umfang und Inhalt sind oft nicht klar definiert.
    Beim Architekten werden diese transparent ausgewiesen und nicht dem Gesamtpreis aufgeschlagen oder als „Planungspaket” angeboten wird.
  • die individuelle Planung durch Architekten ist nicht teurer. Es stellt sich angesichts angeblich deutlich geringerer Planungskosten beim Bauträger oder GU die Frage der Qualifikation dessen Planer, denn der Gesetzgeber duldet bei den Architektenleistungen keinen Preiswettbewerb.
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5. Fachliche Bauüberwachung
Die Bauüberwachung wird in Leistungsphase 8 durchgeführt und beträgt 31% des Architektenhonorars. Das bedeutet also, dass ein Drittel der Arbeit des Architekten aus der Überwachung der Bautätigkeiten besteht. Dabei werden

  • alle anfallenden Gewerke koordiniert
  • die auszuführenden Leistungen auf korrekte, vertragsgemäße Qualität und Ausführung, sowie Umfang kontrolliert
  • Zeitpläne erstellt und deren Einhaltung überwacht
  • Mängelbeseitigung eingefordert
  • Aufmaße mit Baufirmen zur Abrechnung erstellt
  • Rechnungen auf Richtigkeit und Leistungsstand geprüft

Schlußendlich unterstützen wir Architekten Sie bei der rechtsgeschäftlichen Abnahme.
Gerne werben GU mit dem vordergründigen Argument, diese Kosten der LPH 8 würden bei ihnen nicht anfallen. Intern jedoch entstehen diese Kosten auch bei ihm, denn er muss eigene wie auch Fremdleistungen kontrollieren.
Die zentrale Frage für Sie ist nun: Wer überwacht den GU, dass dieser die Leistungen der Bauüberwachung im erforderlichen Umfang korrekt erbringt?
Auch von GU häufig beworben ist die kürzere Bauzeit. Sie ist mehr von Planung, Bauweise, Personal- und Materialeinsatz, sowie professioneller Koordination abhängig. Diesem Vergleich wird sich jeder erfahrene Architekt gerne stellen.
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6. Einfluss auf ausführende Firmen
Haben Sie beim Bauen mit einem Bauträger oder GU einen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker oder der Fabrikate? Wenn überhaupt, ist das nur in sehr engem Rahmen möglich oder mit Mehrpreis verbunden. Da es meist nur auf den Preis ankommt, laufen Sie Gefahr, dass Firmen aus großer Entfernung - oder schlimmer aus Billiglohnländern - beauftragt werden. Das geht häufig zu Ihren Lasten bei kleinen Mängeln oder der Ersatzteilbeschaffung.
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7. Qualität
Qualität beginnt bei der Leistungsbeschreibung. Eine häufige, bauträgertypische „Leistungsbeschreibung“ einer „hochwertigen Bodenfliese, weiss”, ist bestenfalls eine funktionale (Zustands-) Beschreibung, nicht aber einer Qualität. So ist kein verwertbares Vergleichsangebot eines anderen Bieters möglich. Da ein Bauträger als Unternehmer eine Gewinnmaximierung anstreben wird, ist er versucht, Produkte einzubauen, die dieser Beschreibung zwar gerecht werden, für ihn aber möglichst kostengünstig zu beschaffen sind und die Gewährleistungszeit von fünf Jahren gerade so überstehen. Ein weiteres Problem ist die Qualifikation des Bauträgers und insbesondere dessen Subunternehmer. Auf deren Auswahl haben Sie aber keinen Einfluss, da diese durch rein wirtschaftliche Kriterien ausgewählt werden.
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8. Stellung als Sachwalter
Der Architekt ist ein Treuhänder des Bauherren, der nach den Grundsätzen der freien Berufe unabhängig agiert. Er berät unabhängig, z.B. in dem er

  • Sie bei der Entwicklung des Gebäudes berät
  • Ihnen den wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Bauunternehmer empfiehlt
  • Sie auf die geeigneten Bauprodukte hinweist
  • eine einwandfreie Bauausführung sicherstellt
  • Ihre Interessen gegenüber dem Handwerkern vertritt

Architekten streben in der Ausübung ihrer Tätigkeit im Gegensatz zu Bauträgern und GU nicht nach Gewinn. Daher ist ein Bauträger oder GU nicht als Treuhänder oder Sachwalter zu bezeichnen, dies wurde durch ein Urteil des Landesberufsgerichts Baden-Württemberg am 08.03..1988 bestätigt.
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9. Preiswürdigkeit der Bauleistungen
Bauherren, die mit Architekten als Treuhänder arbeiten, erhalten die Handwerkerpreise günstiger als vom GU. Der Grund: Der ausführende Handwerker hat seinen kalkulierten Preis für eine bestimmte exakt definierte Arbeit, die kann er einem GU oder ebenso Ihnen bzw. Ihrem Architekten anbieten.
Der GU muss allerdings auf das Angebot des Handwerkers noch folgende Zuschläge aufrechnen:

  • Seinen Aufwand für Einholung und Prüfung der Angebote
  • Seinen Aufwand für die Bauüberwachung des Handwerkers und für die Abrechnung
  • Sein Risiko (Wagnis) für den Haftungsausfall der ausführenden Firma (zum Beispiel durch Insolvenz innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren).
  • Einen Zuschlag für seinen Gewinn

Es ergibt sich also die gleiche Situation wie bei der Einschaltung eines Zwischenhändlers. Das zu kaufende Produkt wird, immer vorausgesetzt es ist gleichwertig, deutlich teurer als bei der direkten Abnahme vom Hersteller.
Im Baubereich liegen diese Zuschläge typisch bei 6-18%.
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10. Risiko
Für die Zusammenarbeit mit einem freien Architekten spricht das deutlich überschaubarere finanzielle Risiko.
Was passiert, wenn ein GU in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder Insolvenz anmeldet? Die meisten GU sind kleine Gesellschaften mit beschränkter Haftung, deren Gesellschaftsvermögen im Schadensfall mit mehreren zu teilen wäre, sofern noch etwas davon da ist. Das deckt aber niemals die Kosten. Und obendrein verlieren Sie alles bisher bezahlte Geld, wenn der Zahlungsplan und die erbrachten Leistungen nicht im Einklang stehen, da oft überzogene Vorauszahlungen zu leisten sind. Und die Gewährleistung? Verschwindet ein GU vom Markt, zahlen Sie alle Gewährleistungsmängel aus eigener Tasche. Durchschnittlich jeder fünfte Bauherr hat  mit Folgen aus Insolvenzen zu kämpfen, die mittlere Schadens-summe liegt bei 15.000 €, eine besser investierbare Summe.
Zugegeben: auch bei einzeln vergebenen Gewerken sind Sie  vor einer Insolvenz nicht gefeit. Diese betrifft dann ein Gewerk, kostet sicher Nerven und Zeit, aber der wirtschaftliche Schaden bleibt jedoch sehr begrenzt, da im Regelfall eine leistungsgerechte Bezahlung vereinbart wird.
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Die „10 guten Gründe” können Sie hier als pdf herunterladen.

Weiterführende Links:
Verband Privater Bauherren (VPB) - ABC der Gemeinheiten
Honorarordnung der Architekten - HOAI (pdf)
Baugesetze in Deutschland - Bauordnungen, Baugesetzbuch uvm.
Bundesarchitektenkammer - Informationen, Links zu Landes-Architektenkammern


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